2025년 부동산 공시가격 인상, 재산세·종합부동산세 얼마나 오를까?

📢 2025년 부동산 공시가격 인상, 재산세·종합부동산세 얼마나 오를까?

2025년부터 부동산 공시가격이 다시 인상됩니다.
국토교통부가 발표한 2025년 공시지가 조정안에 따르면, 전국 아파트를 포함한 공동주택의 공시가격이 평균 3.65% 상승했는데요.
이게 무슨 의미일까요?

공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세(종부세) 같은 부동산세금도 자연스럽게 오르게 됩니다.
특히 서울은 상승률이 7.86%로 가장 높아, 일부 지역은 세금 부담이 커질 전망입니다.

 

이번 글에서는

• 부동산 공시가격이 뭔지
• 재산세·종부세에 어떤 영향을 주는지
• 실제 사례와 함께
  쉽고 명확하게 정리해 드릴게요. 20대도 이해할 수 있게!

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📌 부동산 공시가격이란?

부동산 공시가격은 정부(국토교통부)가 매년 발표하는 공식 부동산 가격입니다.
말 그대로 ‘이 집은 이 정도 가치를 갖는다’는 정부 인증 시세라고 볼 수 있어요.

이 공시가격은 단순한 숫자가 아니라
👉 재산세, 종부세, 건강보험료 산정, 복지 혜택 등
여러 세금과 행정 기준이 되는 아주 중요한 기준입니다.

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💸 공시가격 오르면 재산세도 오른다?

맞습니다. 재산세는 공시가격을 기준으로 계산됩니다.

예를 들어,

• 작년에는 공시가격이 5억 원이라 재산세가 70만 원이었다면
• 올해 공시가격이 5.5억 원으로 오르면 재산세도 약 10~15%가량 오를 수 있어요.

2025년 서울은 평균 7.86% 인상, 강남3구는 10% 이상 인상된 만큼,
강남·서초·송파에 집이 있는 사람들은 세금이 꽤 오를 수 있겠죠.

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🏠 종합부동산세 대상자, 얼마나 늘어날까?

2025년 기준, 공시가격 12억 원 초과 1주택자는 종부세 대상입니다.
이번 인상으로 종부세 대상자가 약 5만 가구 증가해, 총 약 31만 가구가 종부세를 내야 할 것으로 보입니다.

🧾 예시 – 마포래미안푸르지오

• 2024년 공시가격: 11.45억 원 → 종부세 없음
• 2025년 공시가격: 13.16억 원 (14.9%↑)
  → 종부세 약 27만 원,
  → 보유세 전체는 287만 원 (17.5%↑)

단 한 해 만에 수십만 원의 세금이 늘어나는 것이죠.

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📊 재산세 계산법 간단 정리

1. 공시가격 확인
2. 공정시장가액비율 × 세율 = 재산세 계산 기준금액
3. 여기에 세액공제나 1세대 1주택 감면 등 적용

※ 세율은 구간별로 달라지고,
공정시장가액비율은 매년 변동 가능

👉 [재산세 계산기 사용 추천]
→ 서울시 부동산정보광장, 홈택스, 지자체 사이트

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🏘️  2025년 공시가격 현실화율은?

• 공시가격 현실화율이란: 시세 대비 공시가격의 비율을 말합니다.
• 정부는 공시가격을 시세의 90%까지 올리는 장기 계획(이른바 공시가격 현실화 로드맵)을 가지고 있으나,
  최근 몇 년간 급격한 인상 부담을 완화하기 위해 현실화율을 낮게 유지하고 있습니다.

📌 2025년 기준 현실화율은 평균 69% 내외 (주택 종류별 상이)
→ 시세가 10억이면 공시가격은 약 6.9억으로 반영된다는 의미입니다.

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🏠 1세대 1주택자 공시가격 12억 원 초과 시 종부세 대상?

맞습니다.
1세대 1주택자 기준으로는 공시가격 12억 원 초과 시 종합부동산세 대상자가 됩니다.
다만 고령자·장기보유자 공제 등의 조건이 있다면 세 부담은 크게 줄어들 수 있어요.

💡 예: 60세 이상 + 10년 이상 보유 → 최대 80% 공제 가능
👉 이 조합이면 세금이 거의 없는 경우도 있습니다.

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💡 보유세 줄이는 tip 은?

보유세(재산세+종부세) 부담을 줄이기 위한 팁도 꼭 알아두세요.

부부 명의 분산	부동산을 공동명의로 하여 종부세 기준선 분산 가능
장기보유 활용	5년 이상~10년 이상 보유 시 세율 완화 혜택
고령자 세액공제	60세 이상 시 세금 공제 비율 최대 80% 가능
다주택 정리	2주택 이상 보유 시 종부세 중과 → 주택 수 정리 필요

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📊  2025년 공동주택 공시가격 변동폭 상위 지역

지역	공시 가격 상승률 (전년대비)
서초구	+11.63%
강남구	+11.19%
송파구	+10.04%
광진구	+9.89%
성동구	+9.24%

 

👉 위 지역 거주자일수록 세금 시뮬레이션 꼭 해보셔야 합니다.

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📆 재산세/종부세 납부 시기

세금 종류	부과 기준일	납부시기
재산세	매년 6월 1일	7월(주택1/2) + 9월(나머지1/2)
종합부동산세	매년 6월 1일	12월 납부

 

※ 공시가격 기준일은 1월 1일, 매년 4월경 최종 공시 확정

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🧾 6. 공시가격 확인 방법

1. 부동산 공시가격 알리미
2. 홈택스 → 내 세금 계산기
3. 서울시 부동산정보광장

👉 주소 입력만으로 간편하게 확인 가능

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📣 20대를 위한 현실 조언

“나는 집 없는데 왜 이걸 알아야 해?”

좋은 질문이에요!

 

하지만 곧 집을 사거나, 상속을 받거나, 결혼해서 내 명의로 부동산을 가질 수 있죠.
그때 ‘공시가격? 재산세? 그게 뭐야?’ 하면 뒤늦게 놀랍니다.

 

부동산 공시지가 인상과 부동산세금 구조는 미리 알아두면,
내 집 마련할 때도, 청약이나 절세 전략 짤 때도 엄청 유용합니다.

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✅ 정리

• 공시가격 인상 = 세금 인상 신호
• 재산세·종부세 대상 확대
• 서울/강남권 공시지가 급등 → 보유세 부담도 증가
• 20대도 꼭 알아야 할 기본 부동산 상식

 

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